不想被骗?请收下这份店面租赁防坑指南!

发布日期:2020-12-25 17:14
作者:格物消费

随着深圳展会的临近,许多品牌都开始摩拳擦掌、跃跃欲试,电子烟行业在遭遇寒冬之后又显示出久违的活力。8月来临,不少品牌出台新的开店补贴政策,助力客户线下开店。
 
但是最近,多个品牌的省级代理都向格物消费提到,现在门店不好找,一铺难求。
 
找门店是一项工程,前期要综合考虑各项因素确定选址;找好门店后,如何与房东谈判又是一道难题。
 
商户与房东的纠纷事件层出不穷,签订合同之前有哪些注意事项,如何规避店面租赁时可能遇到的“陷阱”呢?
 

关于店面

 
首先,确认房屋是否可以出租是租赁店面的前提。未取得工程建设许可证以及违章搭建的房屋是不可以用于出租的。所以租赁店面前需要确认承租房屋是否经过竣工验收和消防验收等,是否具备基本使用条件。
 
其次,确认出租人是否具有租赁权。如果是商场店,需要查看出租方是否具有商场所有权。若出租方没有商场所有权,那么则需要查看其是否与商场所有者签订商铺承包合同,具有商铺承包权。
 
如果是街边店,仍需确认出租人是否具有房屋所有权或是否具有房屋所有权人允许其出租房屋委托书。
 
并且,如果是转租店面,涉及到二房东或多个房东的情况,一定要获得原房东同意,避免二房东擅自出租的情况。还需确认原房东与其他房东签订的原租赁期限,若租赁期限超过原期限,则不受法律保护。
  
除此之外,还需确认房屋能否作商用,即承租房屋能否办理商事登记或是否存在重复办理商事登记情况。房屋用途登记为住宅的则不可作商用;而原有营业登记信息没有注销或迁移则可能导致无法再次办理商事登记。
 
商场店不用考虑该情况,但是需确定承租商铺具体位置,明确商铺编号,避免可能出现的纠纷。如果是未开业的商场,则一定要明确商场开业时间,并提前确定好商场不能如期开业的解决方案。
 
关于承租店面的装修问题。需要明确出租人是否同意对商铺进行装修,装修图纸与方案是否需征得其同意等。另外,实践中,物业管理方也需要出具相应的装修许可文件。针对合同期间解除合同的情况,对于已装修的部分,可与出租人协商补偿以降低损失。
 
最后,注意承租店面是否为近期规划拆迁建筑,避免刚开始经营就被要求关店的窘境。
 

关于租金

 
首先,街边店最好先对比参考周边的出租价格,再与房东进行谈判。一定要明确具体数字和交租时间。而对于押一付一、押一付三、押三付三、押三付一等付款方式,则需根据自身承受能力与实际情况与房东商量。格物消费在之前一篇文章中建议道,可先支付半年租金。另外,租金与押金的交付最好开具发票或具有法律效应的证明。
 
其次,需注意装修免租期。一般来说,不论是商场店还是街边店都会涉及到装修免租期的问题。由于承租人在交房后的装修期间不能实际进行办公或营业,出租人同意不收取此期间的租金费用。但法律没有明确对免租期进行规定,所以在签订合同前,需敲定免租期的起止时间。一般而言,房东会给10-15天免租期。
 
另外,注意租金递增问题,对于一些位置较好的商铺,行业内有租金递增的做法。每年递增5%-8%不等。需根据自身店铺的发展情况事先与出租人商定好增长率。
 
最后,关于续租,这涉及到优先续租权的问题。如果合同期满,在同等条件下(即租金一样),承租人具有优先续租权。但是,承租人也可以与出租人谈判“绝对续租权”,那么合同期满后,承租人则可直接优先续租,否则房东需进行赔偿。
 

租赁登记

 
在与出租方签订租赁合同后,须到相关部门进行租赁登记。需出具书面租赁合同、房屋所有权证件、双方合法证件、当地政府规定文件等。
 
登记与否并不影响合同的法律效应,即如果合同生效日还未办理租赁登记,也不会有影响。但是,大多数工商部门在办理营业执照时要求出具租赁合同备案记录。另外,经过登记备案的租赁合同,具有对抗第三人的法律效力,即如果出现出租人将房屋出租给第三人的情况,经过登记备案的合同具有更强的法律效力。
 

总结

 
与房东谈判既是为自己争取最大的利益也能规避日后可能出现的风险。当然,并不是所有房东都来者不善,但是鉴于一些纠纷事件,建议店主在与房东签订合同之前多了解相关法律条款,避免一些可能出现的“陷阱”。
 
另外,任何约定最好都白纸黑字敲定,仅仅依靠口头协议很容易横生变故。
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